Il y a des professionnels qui vendent des biens, et puis il y a ceux qui changent la façon de voir l’immobilier. Stéphane Eclair fait clairement partie de la deuxième catégorie. Son nom ne vous dit peut-être encore rien, mais ses méthodes, elles, vont très probablement impacter votre manière d’acheter, de louer ou d’investir.
Dans cet article, je vous propose un portrait détaillé de ce conseiller pas tout à fait comme les autres, ainsi qu’un décryptage très concret de sa façon de travailler. Objectif : vous permettre de piquer le meilleur de sa méthode pour vos propres projets immobiliers.
Qui est Stéphane Eclair et pourquoi tout le monde veut son avis ?
Le surnom ne vient pas de nulle part. On l’appelle « Eclair » parce qu’il a la réputation de :
- rendre limpides des dossiers que tout le monde trouve opaques,
- aller droit au but dans ses diagnostics,
- et repérer très vite les points forts/faiblesses d’un bien ou d’un projet.
De formation juridique et financière, il a commencé sa carrière dans un cabinet de conseil en gestion de patrimoine, avant de se spécialiser progressivement dans :
- l’analyse de rentabilité locative,
- la fiscalité immobilière,
- et l’accompagnement sur-mesure d’acheteurs et d’investisseurs particuliers.
Son terrain de jeu : les marchés tendus où la moindre erreur se paie cher. Grandes métropoles, villes moyennes dynamiques, zones périurbaines en mutation… C’est là qu’il teste, affine, bouscule les idées reçues.
Ce qui fait sa différence ? Il ne se contente pas de répondre à la question « Est-ce que ce bien est intéressant ? » mais plutôt : « Est-ce que ce bien est intéressant pour vous, avec votre situation, votre fiscalité, vos projets à 5–10 ans ? » Nuance capitale.
La méthode « Eclair » : une check-list impitoyable avant d’acheter
Si vous l’observez en visite, vous verrez qu’il ne se laisse jamais impressionner par :
- un bel escalier en bois,
- une cuisine high-tech,
- ou une jolie décoration « home staging ».
En réalité, il suit une sorte de check-list mentale très structurée. Vous pouvez l’adopter, même sans être pro.
1. Le contexte avant le coup de cœur
Avant même de s’attacher au bien, il commence par :
- analyser le quartier (écoles, commerces, transports, projets urbains),
- regarder la tension locative réelle (chiffres de vacance, loyers observés),
- comprendre la typologie des occupants (étudiants, familles, retraités, actifs mobiles).
Pour lui, un bien n’est jamais « bon » ou « mauvais » dans l’absolu : il est adapté ou non à la demande locale.
2. Les chiffres avant les émotions
Une phrase qu’il répète souvent : « Les murs, on s’y attache. Les chiffres, eux, ne mentent pas. » En pratique, il se focalise immédiatement sur :
- le prix au m² réel (en retenant les ventes signées, pas les annonces),
- le budget global acte en main (frais de notaire, éventuels travaux, ameublement, frais de dossier de prêt),
- la projection de loyer possible, prudente (avec scénario bas et scénario médian).
Il calcule systématiquement :
- la rentabilité brute,
- la rentabilité nette après charges courantes, taxe foncière et gestion,
- l’effort d’épargne mensuel à fournir.
Si les chiffres ne tiennent pas la route, même avec un bien « coup de cœur », il n’hésite pas : il passe son tour.
3. Les risques avant les promesses
Autre particularité : il commence par lister ce qui peut mal se passer. Cela peut sembler pessimiste, mais c’est en réalité très protecteur pour l’acheteur. Il examine :
- la dépendance à un seul type de locataire (risque si l’école ou l’usine ferme, par exemple),
- le risque de travaux de copropriété lourds (ravalement, toiture, ascenseur),
- le risque réglementaire (zones tendues, plafonnement, évolution fiscale probable).
Il part d’une idée simple : si le projet reste viable même dans un scénario « moyen » ou « un peu défavorable », alors il commence à devenir intéressant.
Un décryptage ultra-pédagogique de la fiscalité immobilière
La force de Stéphane Eclair, c’est aussi de parler fiscalité sans endormir son auditoire. Pas de jargon inutile, pas de promesses miracles.
Sa vision : la fiscalité n’est pas une baguette magique ; c’est un levier d’optimisation qui doit servir une stratégie globale, jamais la dicter.
Voici comment il aborde généralement le sujet avec ses clients.
1. Clarifier le régime le plus logique
Il commence par poser quelques questions simples :
- Le bien sera-t-il nu ou meublé ?
- Souhaitez-vous gérer vous-même ou déléguer totalement ?
- Quel est votre taux marginal d’imposition ?
- Avez-vous déjà d’autres biens locatifs ?
À partir de là, il oriente vers le régime le plus cohérent :
- Location nue : plutôt pour les stratégies long terme, avec recherche de stabilité,
- Location meublée (LMNP/LMP) : pour ceux qui veulent optimiser l’imposition sur les loyers et amortir le bien,
- Régimes de défiscalisation ciblés (Pinel, Denormandie, etc.) : uniquement si le bien est bon avant l’avantage fiscal.
Il insiste fortement : un mauvais bien reste un mauvais bien, même avec une carotte fiscale.
2. Simuler noir sur blanc
Il ne se contente pas d’expliquer : il sort des simulations très concrètes avec :
- le montant des loyers attendus,
- le détail des charges déductibles,
- l’impôt estimé sur les revenus fonciers ou BIC,
- et le cash-flow réel une fois tout payé.
Un exemple typique : beaucoup de propriétaires se pensent « gagnants » parce qu’ils voient 700 € de loyer qui rentre chaque mois. En mettant tout à plat (crédit, taxe foncière, charges, impôt), il leur montre parfois qu’ils sont en réalité à –50 ou –100 € de trésorerie. Ça pique, mais ça permet de corriger le tir.
3. Anticiper la sortie, pas seulement l’entrée
Dernier point souvent oublié : la fiscalité à la revente. Il attire l’attention sur :
- la durée de détention nécessaire pour réduire ou annuler la plus-value,
- les spécificités entre location nue et meublée,
- l’impact d’une revente rapide sur la rentabilité globale de l’opération.
Il pousse ses clients à se poser une question simple : « Si je devais vendre dans 7 ou 10 ans, quelle gueule aurait vraiment mon bilan global ? » Les décisions sont souvent très différentes une fois cette projection faite.
Sa manière d’accompagner les acheteurs : du projet de vie avant tout
Lorsqu’il accompagne un primo-accédant, Stéphane Eclair ne commence pas par demander : « Quel est votre budget ? » mais plutôt : « Comment vous imaginez votre quotidien dans 5 à 10 ans ? »
Il cherche à comprendre :
- la stabilité ou non de l’emploi,
- les projets familiaux (enfants, recomposition, départ de grands enfants),
- la possible mobilité géographique,
- l’appétence pour la gestion de travaux.
Ensuite seulement, il affine le type de bien adapté : appartement clé en main, maison à rénover, terrain pour construire, etc.
Un exemple concret
Il a récemment accompagné un couple qui voulait absolument acheter une grande maison en périphérie, « pour anticiper l’arrivée de deux enfants ». Après analyse :
- ils n’avaient pas encore d’enfant,
- ils travaillaient tous les deux en centre-ville avec des horaires lourds,
- et ils comptaient sur une hausse rapide de revenus qui n’était pas garantie.
Sa recommandation : commencer par un appartement bien situé, facilement revendable ou louable, avec un crédit solide mais pas étouffant. Résultat : ils ont acheté plus petit, plus près de leurs lieux de travail, et gardent une flexibilité bienvenue pour la suite.
Investir avec l’approche Eclair : prudence, mais efficacité
Du côté des investisseurs, sa méthode repose sur plusieurs principes simples, mais appliqués avec rigueur.
1. Ne pas confondre « rendement affiché » et rentabilité réelle
Il traque toutes les petites lignes que certains oublient :
- les charges de copropriété non récupérables,
- les frais de gestion locative,
- les assurances (PNO, GLI),
- les remises de loyers en cas de travaux ou de vacance locative.
Pour lui, si un projet tient encore la route avec un taux d’occupation de 90 % et des loyers légèrement en dessous de l’estimation haute, il commence alors à devenir intéressant.
2. Sécuriser avant de maximiser
Il privilégie souvent :
- des localisations « ennuyeusement solides » plutôt que des coups de poker,
- des surfaces recherchées (T2, petits T3) plutôt que des produits atypiques difficiles à revendre,
- des travaux maîtrisés plutôt que des gros chantiers non bornés.
Son raisonnement : un investisseur particulier ne joue pas au casino ; il construit un patrimoine censé tenir 15, 20, 25 ans.
3. Préserver la trésorerie de l’investisseur
Au-delà du taux de rentabilité, il regarde toujours :
- le niveau de trésorerie disponible de l’investisseur,
- sa capacité à encaisser un coup dur (gros travaux, vacance prolongée),
- et son horizon de temps avant un éventuel nouveau projet.
Il conseille presque systématiquement de garder une réserve de sécurité dédiée à l’immobilier, l’équivalent de 6 à 12 mois de mensualités de crédit. Ce coussin évite de prendre de mauvaises décisions dans l’urgence.
Construire ou rénover : l’œil froid sur les devis et les délais
Sur la partie travaux, Stéphane Eclair est tout sauf naïf. Il a vu passer :
- des devis fantaisistes,
- des chantiers qui s’éternisent,
- et des propriétaires étranglés par des dépassements de budget.
Sa méthode repose sur quelques réflexes très concrets que tout particulier peut adopter.
1. Toujours comparer plusieurs devis
Il recommande systématiquement de :
- demander au minimum 3 devis pour chaque poste important,
- exiger un descriptif précis (matériaux, marques, quantités),
- se méfier autant du devis le plus cher que du moins cher sans justification claire.
Il attire aussi l’attention sur les postes souvent sous-estimés : électricité, plomberie, isolation, qui peuvent faire exploser le budget si mal évalués.
2. Ajouter une marge d’au moins 10 à 15 %
Sur un chantier, il y a toujours des imprévus. Toujours. Son conseil : intégrer dans le plan de financement une marge d’erreur de 10 à 15 %. Si tout se passe bien, c’est du confort en plus. Si ça dérape un peu, vous n’êtes pas au pied du mur.
3. Vérifier la cohérence des délais
Il sait qu’un délai trop serré est souvent synonyme de promesse intenable. Il invite donc à :
- demander un planning détaillé,
- vérifier l’enchaînement des corps de métier,
- prévoir une petite marge avant la mise en location ou l’emménagement.
Là encore, le but est d’éviter que le projet ne devienne une source de stress permanent.
Quelques leçons à retenir de Stéphane Eclair pour vos propres projets
Au fond, que vous fassiez appel à un expert comme lui ou non, vous pouvez déjà vous inspirer de ses réflexes pour sécuriser vos décisions. Parmi les principes qu’il applique systématiquement :
- Ne jamais acheter sous pression : ni celle d’un vendeur pressé, ni celle d’un marché « qui flambe ».
- Valider les chiffres avant de valider le coup de cœur : si les deux sont au rendez-vous, là seulement, le projet devient vraiment intéressant.
- Penser revente dès l’achat : accessibilité, qualité du quartier, typologie du bien, tout compte pour la « liquidité » future.
- Rester humble face au marché : personne ne le contrôle. On peut simplement s’y adapter intelligemment.
- Se former en continu : fiscalité, règles de location, tendances locales… L’immobilier reste un terrain mouvant.
Et peut-être la plus importante : ne pas chercher le « coup parfait », mais une succession de bonnes décisions raisonnables. C’est souvent ce qui fait, sur la durée, la vraie différence entre un propriétaire stressé et un investisseur serein.
Si vous vous reconnaissez dans ce besoin d’y voir plus clair, d’arbitrer vos choix avec méthode plutôt qu’à l’intuition, alors la manière de travailler de Stéphane Eclair mérite vraiment d’être prise comme modèle. À défaut de l’avoir à vos côtés en visite, vous pouvez au moins garder son état d’esprit en tête : lucidité, rigueur… et un brin d’audace, mais jamais sans filet.
