Acheter un logement neuf en VEFA, c’est un peu comme réserver un voyage avant d’avoir vu les photos : sur le papier, tout est séduisant, mais il faut savoir lire entre les lignes. Entre les garanties légales, les frais réduits, les délais de livraison et les imprévus de chantier, la vente en l’état futur d’achèvement ne s’improvise pas.
Dans cet article, je vous propose de passer au crible les avantages et les inconvénients de la VEFA, avec un objectif simple : vous aider à réussir l’achat de votre logement neuf sur plan, sans mauvaise surprise à la remise des clés.
Qu’est-ce que la VEFA, exactement ?
La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, est une forme de contrat par laquelle vous achetez un bien immobilier qui n’est pas encore construit (ou pas totalement). Vous achetez donc un logement “sur plan”, que le promoteur s’engage à réaliser et à vous livrer achevé, conforme au contrat.
Juridiquement, la VEFA est très encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. Elle implique :
- un contrat de réservation (facultatif mais quasi systématique),
- un acte de vente signé chez le notaire,
- des paiements échelonnés en fonction de l’avancement des travaux,
- des garanties spécifiques (parfait achèvement, biennale, décennale, achèvement, paiement…).
Vous devenez propriétaire “au fur et à mesure de la construction”. Cela signifie que juridiquement, à chaque appel de fonds, vous payez une partie d’un bien dont la propriété s’acquiert progressivement, jusqu’à la livraison finale.
Les grands atouts de la VEFA : pourquoi ça séduit autant ?
Si la VEFA est si présente sur le marché, ce n’est pas un hasard. Pour beaucoup d’acquéreurs, elle coche de nombreuses cases.
Un logement neuf, performant et aux normes
Acheter en VEFA, c’est bénéficier d’un logement :
- construit selon les dernières normes thermiques (RT 2012, RE2020 selon la date du permis de construire),
- mieux isolé sur le plan phonique et énergétique,
- adapté aux normes d’accessibilité et de sécurité actuelles.
À l’usage, cela veut dire : moins de factures de chauffage, plus de confort, une meilleure valorisation à la revente et un bien plus attractif à la location. Dans certains marchés où l’offre ancienne est vieillissante, ce simple argument fait souvent pencher la balance.
Des frais de notaire réduits
Autre avantage non négligeable : en VEFA, les “frais de notaire” sont réduits, généralement autour de 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Sur un appartement à 300 000 €, l’écart peut représenter plus de 10 000 € d’économies. C’est autant de budget que vous pouvez allouer à l’apport, à l’ameublement ou à des options supplémentaires (cuisine équipée, carrelage de meilleure gamme, etc.).
Des garanties juridiques très protectrices
C’est l’un des points forts de la VEFA : l’arsenal de garanties légales prévu en faveur de l’acquéreur. Parmi les principales :
- la garantie d’achèvement (ou de remboursement) : le promoteur doit justifier d’une garantie extrinsèque (généralement donnée par une banque) qui assure que l’immeuble sera achevé, même en cas de défaillance financière,
- la garantie de parfait achèvement (1 an à compter de la réception des travaux),
- la garantie biennale (2 ans sur les équipements dissociables : volets, chaudière, interphone…),
- la garantie décennale (10 ans sur les éléments structurels : gros œuvre, étanchéité, etc.).
Dans l’ancien, à moins de travaux récents encore sous garantie, vous n’avez généralement rien de tout cela. En VEFA, vous démarrez avec un “compteur neuf” en matière de sinistres.
Une possibilité de personnaliser votre logement
Acheter sur plan, c’est aussi la possibilité de demander des travaux modificatifs acquéreur (TMA) :
- modifier le cloisonnement (dans certaines limites),
- changer les revêtements de sol,
- personnaliser la salle de bains,
- prévoir plus de prises, un point d’eau, etc.
Selon les promoteurs, la souplesse varie, mais il est souvent possible d’adapter le logement à votre mode de vie, ce qui est bien plus compliqué dans l’ancien sans travaux lourds.
Des dispositifs fiscaux attractifs (selon votre projet)
En fonction de votre situation, la VEFA peut ouvrir droit à :
- la TVA réduite (5,5 % au lieu de 20 %) dans certaines zones ANRU ou QPV, sous conditions de ressources,
- le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants dans le neuf, sous conditions,
- un investissement locatif Pinel (ou dispositif qui lui succède selon l’année), permettant une réduction d’impôt sur le revenu,
- une meilleure déductibilité des charges et une valorisation professionnelle si vous achetez via une structure (SCI, par exemple).
Pour optimiser cela, il est indispensable de croiser votre projet de vie (résidence principale, locatif, revente à moyen terme) avec la fiscalité applicable au programme ciblé. Un même appartement VEFA n’offre pas du tout les mêmes avantages à un investisseur imposé à 45 % qu’à un jeune couple primo-accédant.
Les inconvénients de la VEFA : ce que l’on vous dit moins facilement
Derrière les belles brochures commerciales, il y a aussi des réalités très concrètes. Les ignorer, c’est prendre le risque de vivre l’achat comme un parcours d’obstacles. Autant les regarder en face.
Le délai de livraison : apprendre à vivre avec un planning
Entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés, il peut se passer 12, 18, 24 mois… parfois plus. Pendant ce temps :
- vous payez un loyer et des mensualités de crédit si vous êtes déjà propriétaire,
- votre projet de vie peut évoluer (enfant, mutation, séparation, télétravail…),
- le quartier lui-même peut changer (nouvelle voirie, commerces, ou au contraire nuisances imprévues).
Il faut donc accepter cette dimension “long terme” et anticiper les scénarios : que se passe-t-il si la livraison prend 6 mois de retard ? Avez-vous une solution de logement transitoire ? Votre budget supporte-t-il ce décalage ?
Le risque de retard de chantier
Le promoteur s’engage sur une date (ou une période) de livraison, mais la réalité d’un chantier, c’est :
- des aléas techniques,
- des pénuries de matériaux,
- des intempéries,
- des recours de tiers,
- des entreprises sous-traitantes qui font défaut.
Des retards “justifiés” sont généralement prévus au contrat et ne donnent pas lieu à indemnisation automatique. Là encore, il faut lire attentivement les clauses de délai, de force majeure et d’indemnités éventuelles.
Le décalage entre les plans et la réalité
Acheter sur plan demande un certain effort d’imagination. Or, entre une perspective 3D de plaquette commerciale et un appartement terminé, la différence peut être notable :
- une pièce qui semble plus petite que prévu en réalité,
- une vue partiellement obstruée par un bâtiment voisin,
- une luminosité moins généreuse que sur les rendus,
- des matériaux qui paraissent “entrée de gamme” une fois posés.
Il est donc crucial de se baser sur des plans cotés (avec dimensions), de visiter le terrain, de regarder l’orientation, et si possible, de visiter un logement témoin d’une opération similaire du même promoteur.
Les surcoûts potentiels
La VEFA n’est pas qu’un prix catalogue. Il faut intégrer :
- les TMA (travaux modificatifs) qui peuvent rapidement chiffrer très haut,
- les charges de copropriété parfois élevées dans les résidences avec nombreuses prestations (ascenseur, espaces verts, salle de sport, piscine…),
- le coût d’ameublement complet d’un logement neuf, souvent sous-estimé,
- éventuellement des travaux complémentaires après livraison (rangements, cuisine, etc.).
Là où l’ancien permet parfois de négocier le prix à la baisse, en VEFA la marge de négociation est plus limitée, d’où l’importance de bien cadrer son budget global dès le départ.
Le risque promoteur
En théorie, la garantie d’achèvement vous protège. En pratique, un promoteur fragile financièrement peut générer :
- des retards importants,
- des chantiers mal suivis,
- une gestion compliquée des réserves à la livraison.
La garantie achèvement sert alors de “filet de sécurité” mais ne vous évite ni le stress, ni l’allongement des délais. D’où l’importance de bien choisir le promoteur (réalisations passées, solidité, réputation locale).
Comment sécuriser son achat en VEFA : les bons réflexes
La VEFA peut être un excellent choix… à condition de la préparer comme un véritable projet, et non comme un simple achat sur catalogue. Voici les leviers les plus efficaces.
Choisir soigneusement le programme et le promoteur
Avant de vous attacher aux jolies images, commencez par enquêter :
- regardez les références du promoteur (opérations livrées ces dernières années, qualité perçue par les occupants),
- visitez si possible des résidences déjà livrées par la même société,
- analysez l’emplacement comme pour un bien ancien : transports, commerces, écoles, nuisances possibles, dynamique du quartier,
- intéressez-vous aux perspectives à moyen terme (PLU, projets de voirie, nouvelles constructions prévues).
Un bon emplacement dans un quartier dynamique, sur un programme porté par un promoteur sérieux, vaut mieux qu’un prix attractif dans une zone sans réel potentiel.
Lire (vraiment) les documents contractuels
En VEFA, le diable se cache dans les détails. Les documents clés à examiner de près sont :
- le contrat de réservation (conditions suspensives, prix, description du logement, date prévisionnelle de signature de l’acte, pénalités éventuelles),
- la notice descriptive
- le plan de masse de la résidence et les plans de votre logement,
- le règlement de copropriété (répartition des charges, usage des lots, parties communes, locaux vélos, stationnements…).
Si quelque chose vous semble flou ou trop vague, demandez des précisions par écrit. Un simple “cuisine équipée ou non ?” peut éviter de mauvaises surprises à la livraison.
Maîtriser le calendrier financier
En VEFA, le paiement est échelonné selon l’avancement des travaux, avec des plafonds fixés par la loi. Typiquement :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d’eau,
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble,
- le solde (5 %) à la livraison, lors de la remise des clés (ou consigné en cas de réserves importantes).
Il est essentiel de :
- calibrer votre prêt immobilier en fonction de ce calendrier,
- anticiper la période de franchise ou de différé d’amortissement (vous ne remboursez pas immédiatement le capital),
- garder une trésorerie de sécurité jusqu’à la livraison effective.
Votre banquier et votre courtier doivent être au clair sur le mode de financement d’une VEFA, qui n’a rien à voir avec un achat ancien en une seule fois.
Suivre le chantier et préparer la livraison
En cours de chantier, certains promoteurs organisent des visites d’étape (hors d’eau / hors d’air, pré-livraison). Profitez-en pour :
- vérifier le positionnement des cloisons,
- contrôler les prises, arrivées d’eau, évacuations,
- constater l’état général du logement.
Le jour de la livraison, soyez particulièrement attentif :
- venez avec le plan et la notice descriptive,
- testez fenêtres, portes, volets, robinetterie, prises électriques, VMC, interphone,
- notez par écrit toutes les réserves sur le procès-verbal de livraison,
- prenez des photos en cas de défauts manifestes.
Les réserves doivent être levées dans un délai raisonnable. Si nécessaire, vous pouvez consigner jusqu’à 5 % du prix tant que certains défauts importants persistent.
Adapter la VEFA à votre projet : résidence principale ou investissement ?
Les avantages et les inconvénients de la VEFA ne se pondèrent pas de la même façon selon l’usage que vous ferez du logement.
Pour une résidence principale
Points souvent décisifs :
- le confort et la performance énergétique,
- la personnalisation des espaces,
- les garanties qui vous évitent de gros travaux pendant plusieurs années,
- les aides à l’accession (PTZ, TVA réduite le cas échéant).
En contrepartie, le délai d’attente avant d’emménager est un paramètre clé, notamment si vous quittez une location ou revendez un bien existant.
Pour un investissement locatif
La VEFA est souvent privilégiée pour le locatif, en particulier sous dispositif fiscal (Pinel ou autre). Les atouts :
- un bien attractif pour les locataires (neuf, bien isolé, fonctionnel),
- une meilleure maîtrise des charges d’entretien les premières années,
- une fiscalité avantageuse selon le dispositif choisi.
Mais attention à :
- la rentabilité nette, parfois moindre que dans l’ancien (prix au m² plus élevé),
- la qualité locative réelle de la zone : tension du marché, profil des locataires, loyers pratiqués,
- la dépendance au dispositif fiscal : ne pas acheter un bien uniquement parce qu’il est “éligible Pinel”.
Un simulateur de rentabilité, avec prise en compte de la fiscalité, des charges de copropriété futures et d’un taux de vacance raisonnable, reste indispensable avant tout engagement.
En résumé : pour qui la VEFA est-elle vraiment adaptée ?
La VEFA est particulièrement pertinente si vous recherchez :
- un logement confortable, aux normes, avec peu de travaux à prévoir sur le long terme,
- un cadre juridique protecteur, notamment pour un premier achat,
- une optimisation fiscale intéressante (accédant aidé ou investisseur).
Elle est moins adaptée si :
- vous avez besoin d’emménager rapidement,
- vous supportez mal l’incertitude (retards, aléas de chantier),
- votre priorité est la rentabilité locative immédiate maximale.
Comme souvent en immobilier, la “bonne” solution n’est pas la VEFA, l’ancien ou le neuf en soi, mais celle qui colle le mieux à votre situation précise, à votre horizon de temps et à votre tolérance au risque. En comprenant clairement les forces et les faiblesses de l’achat sur plan, vous vous donnez les moyens de faire un choix éclairé… et de savourer le jour où vous tournerez enfin la clé dans la porte de votre logement neuf.
