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ACTUALITÉS IMMOBILIÈRES


La loi dite Alur du 24 Mars 2014 a souhaité renforcer l'information des candidats acquéreurs à l'acquisition d'un appartement ou d'une villa soumis au régime de la copropriété. Ainsi, la vente d'un lot de copropriété s'effectue dans les conditions de vente usuelles, toutefois certains documents spécifiques à la copropriété doivent êtres portés à la connaissance de l'acquéreur dès la promesse de vente ou à défaut, à l'acte authentique. Ainsi, le vendeur doit fournir des informations de nature juridique et technique à son candidat acquéreur. 


Désormais certains documents concernant l'organisation de la copropriété doivent être annexés à l'avant-contrat : 

- le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs publiés ;

- le carnet d'entretien de l'immeuble ; 

- l'état descriptif de division de l'immeuble et ses actes modificatifs ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;

- le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.


De même, certaines informations relatives à la situation financière du vendeur et de la copropriété doivent être communiquées concomitamment au candidat acheteur : 


- le montant des charges courantes du budget prévisionnel ;

- le montant des charges payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables, en dehors du budget prévisionnel ;

- le montant de la part du fonds de travaux, lorsqu'il existe, rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu ; 

- les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires ; 

- les sommes restant à la charge de l'acquéreur envers le syndicat des copropriétaires ; 

- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. 


En l'absence de ces documents, le délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours offert à l'acquéreur particulier (article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation) ne commence à courir que le lendemain de la communication du dernier de ces documents à l'acquéreur. 




La Loi Pinel, un nouvel Opinel d'incitation fiscale ?


Conscient des effets négatifs de la loi dite Alur de Cécile DUFLOT, singulièrement sur la construction de logements neufs et l'investissement immobilier, le gouvernement de Manuel VALLS a entamé "un détricotage" de cette loi. Dans le même temps, la loi de finances pour 2015 a également fait évoluer le dispositif fiscal DUFLOT et le rebaptise désormais PINEL. Tour d'horizon des nouveautés de cette mesure d'incitation fiscale. 


- L'entrée en vigueur du dispositif : 


Ce nouveau dispositif Pinel s'applique aux acquisitions et aux constructions réalisées à compter du 1er Septembre 2014. Attention cependant, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) le délai d'achèvement de l'immeuble fixé à 30 mois maximum (comme précédemment) part de la date de signature de l'acte authentique d'achat. 


- Un engagement de location sous conditions : 


La réduction d'impôt est ouverte au propriétaire d'un logement neuf (Véfa par exemple), réhabilité ou ayant fait l'objet d'un changement d'usage vers l'habitation (dans certaines zones seulement). Le propriétaire, dans les 12 mois à compter de l'achèvement ou de l'acquisition (si elle est postérieure) doit louer le logement en question vide (non meublé), à usage de résidence principale du locataire, sous conditions de ressources et d'un plafond de loyer. 


- Une durée modulable de l'engagement fiscal : 


Le bailleur a désormais la possibilité d'opter pour un engagement de location plus ou moins long, pouvant être de six ou neuf ans. Au terme de cette durée initiale, le contribuable pourra choisir de poursuivre son engagement pour une durée totale ne pouvant excéder 12 années. 


- La location autorisée à un parent : 


L'article 199 novovicies du code général des impôts (CGI) offre désormais la possibilité pour le propriétaire de louer le logement à un ascendant ou un descendant (à linstar de l'ancien dispositif SCELLIER) dès lors cependant que celui-ci n'est pas membre du foyer fiscal du bailleur et qu'il remplit les conditions de plafond de ressources. Cet avantage spécifique n'est cependant accordé qu'aux investissements réalisés à compter du 1er Janvier 2015, alors même que le dispositif s'applique depuis le 1er Septembre 2014. 


- L'avantage fiscal : 


Le taux de réduction d'impôt est fixé à 12% lorsque l'engagement de location est adopté pour une durée de 6 ans et est porté à 18% lorsque l'engagement est pris pour 9 années. 

Le propriétaire a la possibilité de proroger son engagement de location, dans ce cas son avantage fiscal est majoré, pouvant atteindre jusqu'à 21%. Pour les investissements réalisés outre-mer, ces avantages sont plus élevés. 

Cette réduction d'impôt, calculée sur le prix de revient du bien (achat, droits et émoluments de notaire) est plafonnée dans la double limite de 300 000 €uros et d'un prix de 5 500 €uros le mètre carré, quelle que soit la zone de construction. 

Ainsi, pour un deux pièces de 45 mètres carrés, la réduction d'impôt s'appliquerait sur une assiette maximale de 247 500 €uros (45 X 5 500 €uros).


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